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亿丰彩票:辛安板块崛起:2号线西段要开通

9BET国际娱乐 www.f34i.com.cn 核心提示: 辛安片区现下同样受2018年下半年冷市波及,市场行情不容乐观

【一】

两年之前,辛安这里还称不上板块的。人们对这个片区内的熟悉程度,更多的还是个工业区的聚集地。单澳柯玛工业园、海尔工业园、海信信息产业园等三家工业园,占地就已经在3100亩左右。更不用说其他小的工业园。

如今的辛安片区,自从在青岛市的城市总体规划中被提为五大副中心之一后,成了西海岸的明日之星,妥妥地是又一个发展极。城市规划对区域崛起的影响力之大,可见一斑。从此以后,片区内的地产项目,无疑,都会打出辛安板块的招牌。

不用像当年,楼盘搞宣传,绞尽脑汁,强拉硬拽,才能攀上个开发区CBD。

秀兰·禧悦山当年的体量何其之大,总建面25万方,涉及2400多户,也是打了这么个开发区CBD的概念。商业配套打出的佳世客和瑞泰利群,实际上,蹭的是长江路商圈,公交都在半小时左右,便利程度比现在差远了。当然啦,现在的便利程度比起醇熟的配套和商业也还是有差距。说起来,片区内2013年之前建的楼盘,到现在还能让人记住的,数得着的大概也就秀兰·禧悦山和海尔·幸福里。从时间上算算,海尔·幸福里要更早,2007年开的盘。禧悦山是2011年开的盘。在这期间,辛安片区内几乎没什么品质明星盘。即便是禧悦山本身,虽则销量也曾风靡一时,但交房时候还是闹出了不少质量问题。大是大,但并不能算是个品质大盘。

那时候,过来拿地的房企也少。大牌房企,就还只有海尔。海尔来还主要是为了工业园。只不过,片区内自身的配套等也还是在完善着的。你像2011年5月,青医附院西海岸分院一期投入使用,对片区内的医疗配套来说,是个极大的提升。三甲级的综合医院,又是青医的,医疗资源上自然是升了个级。只不过,青医附院整体的医疗资源并不只能顾着西海岸,辐射范围还有市区,还有日照,甚至整个胶东半岛。是以,黄岛分院的医疗资源还是会比较紧张。经常出现挂号难的问题。后来是到2018年的10月,分院建了二期,问题才有望缓和。

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图:2006年动工,2011年通车。南接薛家岛,北接团岛。

【二】

胶州湾首条海底隧道的通车(2011年6月30日),对辛安片区的崛起,虽不是直接带动,但也同样具有深远的影响。首条海底隧道的通车,当时对大青岛的格局意义比较大,可以说是真正走在了通往大青岛的路上。青黄不接成为历史,穿梭青岛市区与黄岛的交通用时也缩短了。无形中改变着青岛市民的出行方式。顺风车风靡之时,既能碰到住在青岛市区而工作在黄岛的车主,也能碰到住在黄岛而在青岛市区工作的车主??杉?,交通的完善,也在间接改变着人们的生活和居住。当然,这也成为后来市区房价高涨之际,刚需改善客群从青岛市区外溢至黄岛的交通利好。

只不过,当时先行借势隧道的一批楼盘,是在黄岛部分的隧道口附近。从隧道动工到开通的短短几年内,起了十好几个楼盘。房价也跟着涨了不老少。相比较而言,当时的隧道口附近,利好条件要比辛安片区多很多。长江路商圈内的商业配套,地铁13号线沿线,居隧道口近隧道,还近海。

是以,很长一段时间,即便是隧道口附近的楼盘开发完毕,再往西走,地产商拿地也多是倾向于跟着沿海的滨海大道等主干道走。

2011年,还有个项目的启动,对于如今的辛安片区也形成了助力。那就是中德生态园的启动。中德生态园是辛安片区的邻居,建设周期时间比较长。前期建设之时,碍于位置略偏,对地产项目的助力作用并不是很大。后来随着建设的进行,地产商开始拿中德生态园当配套来看。再往后,中德生态园启动招商之后,随着大项目的不断引进,中德生态园本身的辐射范围和影响力也都在扩大。不仅周边吸引了房企来拿地,就是对作为邻居的辛安片区,也都有带动作用。

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西海岸组团局部图:青岛市规划局官网

【三】

2012年至2015年间,对辛安片区的发展并没有直接的影响政策,主要还是跟着西海岸水涨船高。政策层面对西海岸的发展定位,开始定的就是组团,一直到现在还有。在西海岸范围内,一开始的组团有胶南组团,董家口有个,还有个王台组团和西岸城区。当时的城区,还有东岸城区和北岸城区。总共仨城区。2012年的时候,提法叫三城联动。也是这一年,黄岛撤区、胶南撤市,设了个新的黄岛区。2014年,又成立了西海岸新区。不再提大黄岛,要提西海岸新区。这是国务院批准的第9个国家级新区,自然,西海岸的格局和地位都升了级。

但,这一时期,房企还是没大来。倒是作为北岸新城主力的城阳,不管是土地市场还是新房市场,楼盘和房企都如同雨后春笋。当然,不管是北岸新城的城阳,还是成立了新区的西海岸,房价、地价都在涨。

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2016年1月8日,国务院正式批复《青岛市城市总体规划(2011—2020)》。真正直接决定辛安板块崛起的,是来自2016年的一份文件。2016年的元月里,《青岛市城市总体规划(2011—2020)》正式被批复。在这个文件里,辛安片区被正式提为城市副中心。

辛安副中心的范围是:以黄河路为轴线,形成以科技研发、商贸物流功能为主的城市副中心。

对于这个片区的发展方向,文件中是这样规定的:围绕山东科技大学,加快推进村庄改造,积极转移、搬迁传统制造业,实现一般制造业的转型发展,为现代服务业的发展置换用地空间,发展成为辐射带动西海岸新区产业发展转型升级的科技研发中心。

众所周知,房地产行业本身有点吃政策饭的性质。辛安既然被提为城市副中心,土地市场会释放片区内的土地,而房地产商自然也会盯上了这块新肉。炙热程度如何呢?

回应的是2016年底,片区内的土地市场,出现熔断。等转过年来,再等上拍卖台的时候,还是经历了几百轮的竞价。2月,富力来。尽管最后买卖没成,也还是来过。4月,海信来了。打包拿下6块地。7月,万科、中南也来了。来辛安板块的大牌房企,一下子多了起来。与此同时,2017年的青岛楼市整体比较畅销。地价、房价又跟着涨。等到2018年辛安板块内的产品入市时,辛安板块的房价相当于是直接跳级到2万左右。辛安板块就这么起来了。

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图:胶州湾第二条海底隧道示意

【四】

未来,辛安板块的区域潜力目前主要是交通层面。

2018年官方开始逐步透露要修第二条海底隧道,这条消息本身也为辛安板块的腾飞和房价上涨贡献了不少力量。

今年1月份,官方正式立了项。初步规划西端沿淮河路高架接疏港高速,东端分别接环湾大道、杭鞍高架,已在相关规划中进行了控制预留。这条线的西海岸段的隧道口,正是辛安板块。

跟当初首条隧道口附近片区的崛起一样,从第二条隧道开建一直到完工,都会成为辛安片区内吸引地产项目的交通利好。另外,穿行片区内规划中的地铁2号线西段延长线和地铁6号线,虽则目前尚未开工。但对于辛安板块片区的影响已经在发生着了。尤其今年,官方已经透露,2号线西段要开通,地铁6号线要开建。此外,中德生态园又招来不少大项目。片区内如华尔兹广场也已经开业,商业配套在不断完善。

当然,这是从长远来看,辛安板块依旧存在发展的潜力,甚至能够预测,倘若在房地产运行的大周期里,房价还极有可能会有上涨空间。不过,即便如此,辛安片区现下同样受2018年下半年冷市波及,市场行情不容乐观。

 
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责任编辑:于倩
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